Artigo Atualizado em 07 setembro de 2017 segundo o Novo Código de Obras do Município de São Paulo (COE/2017)
Antes de se iniciar qualquer tipo de Projeto de Arquitetura é fundamental que se defina o Terreno no qual o projeto será desenvolvido.
Cada terreno tem suas particularidades: não só quanto às questões físicas que envolvem a sua Topografia, estudo de acessos, sistema viário, uso do solo, relações com entorno, cheios e vazios, gabaritos de altura, etc. mas também as questões que envolvem os chamados Parâmetros de Ocupação do Lote.
Esses parâmetros são índices determinados pela Prefeitura de cada Município e tem relação direta com decisões relacionadas aos seus respectivos Planos Diretores e constam de suas Leis de Zoneamento, visando nortear o crescimento ordenado das cidades.
Os principais Parâmetros de Ocupação do Lote são o Coeficiente de Aproveitamento (C.A.), a Taxa de Ocupação (T.O.), a Taxa de Permeabilidade (T.P.), o Gabarito de Altura Máximo (GAB) e os Recuos (Frontal, Lateral e Fundos). Estes parâmetros são localizados no Quadro 3, do Zoneamento do Município de São Paulo (LPUOS/2016) – para saber quais são os parâmetros de ocupação do solo do seu terreno, primeiro você deve saber em qual Zoneamento ele se enquadra (basta consultar pelo GeoSampa, link aqui). Para acessar um guia completo de como utilizar o GeoSampa, clique aqui.
Utilizaremos o seguinte terreno/lote hipotético para exemplificar os conceitos:
O Coeficiente de Aproveitamento (C.A.) é o índice que irá estabelecer qual será o Potencial Construtivo que aquele lote pode receber.
No exemplo acima, o lote possui Área de 1.000 m². Se o C.A. dele for igual a 1 significa que o Potencial Construtivo pode chegar a 1.000 m²de área computável. Se o CA fosse 2, o Potencial Construtivo poderia chegar a 2.000 m² de área computável e assim sucessivamente. Veja aqui um artigo sobre áreas computáveis e não-computáveis.
Cada Código de Obras, Zoneamento e Plano Diretor de cada Município irão estabelecer quais áreas são computáveis e quais áreas são não-computáveis. Um exemplo de área não-computável são as áreas de garagem destinadas ao estacionamento de veículos (desde que não ultrapassem o limite máximo estabelecido pela Legislação).
A Taxa de Ocupação (T.O.) vai informar o percentual da área do lote que a edificação poderá ocupar.
No exemplo acima, se a Taxa de Ocupação do Lote for de 70% (ou 0,7) significa que a Projeção horizontal dos volumes propostos para a edificação podem ocupar até 700m² (70% de 1.000 m²)
Considerando um único volume – e aplicando os Recuos mínimos exigidos pelo Código de Obras – a parte hachurada no Exemplo 1 corresponde a 700m².
No exemplo acima, a soma das áreas hachuradas também atendem a TO de 0,7, pois somam menos que 700 m²
A Taxa de Permeabilidade vai informar o percentual do terreno que deve ser livre de edificação – onde deverá ser deixado piso 100% permeável (ou semi-permeável, dependendo das tolerâncias do Código de Obras). Isso significa que sob área permeável não pode haver nada construído – como subsolos, por exemplo – pois a água da chuva deve ser absorvida diretamente pelo solo e encaminhada naturalmente ao lençol freático.
No nosso exemplo, se a Taxa de Permeabilidade for de 15%, teríamos que deixar 150m ² livres de edificação – em geral áreas ajardinadas destinadas ao Projeto de Paisagismo. Essas áreas podem estar setorizadas pelo terreno ou reunidas em um único local, dependendo da estratégia de projeto. É importante ter em mente a solução de subsolos ao se determinar a posição das áreas permeáveis.
o Zoneamento (LPUOS/2016) prevê Taxas de Permeabilidade em torno de 25% do tamanho do lote – ou seja – 1/4 do terreno deve ser deixado livre. Associada a Taxa de Permeabiidade, a Quota Ambiental é um parâmetro novo que especifica valores a serem alcançados em cada projeto (através de pontuações relativas ao tipo de vegetação, porte, etc), diretamente ligado ao Projeto de Paisagismo.
No desenho acima, estamos indicando em verde duas áreas destinadas a atender a Taxa de Permeabilidade – o somatório das duas áreas corresponde aos 150 m² necessários.
O Gabarito de Altura Máximo (GAB) irá estabelecer a altura – contada a partir do pavimento térreo até a laje de cobertura do último pavimento “habitável”. Não entram no compto do GAB o último pavimento destinado a Casa de Máquinas de elevadores/Reservatório Superior/Pavimento Técnico/Pátio de Antenas, salvo disposição contrária do Código de Obras.
Em alguns casos, o Zoneamento irá estabelecer um valor para o GAB (exemplo, 42 metros) e em outros irá indicar N.A. (não se aplica). Este último significa que não existe uma altura máxima limitada: o que irá “limitar” a altura será o C.A. e o Potencial Construtivo.
Os Recuos são as distâncias mínimas que a Edificação proposta precisa respeitar em relação aos limites do terreno/lote.
O Zoneamento geralmente estabelece como Recuos mínimos: recuo Frontal com 5,00 m, os laterais e fundos com 3,00 m.
No Caso do Município de São Paulo, o Código de Obras e Edificações anterior (COE/1992) estabelecia que além dos Recuos mínimos deveriam ser respeitadas a Faixa Livre de Aeração (Faixa A) e o Espaço Livre de Insolação (Espaço I). A Faixa A e o Espaço Livre I eram calculados em função da altura da edificação: quanto maior a altura maior os afastamentos necessários, conforme as fórmulas de cálculo específicas destas faixas.
O Novo Código de Obras do Município de São Paulo (COE/2017) eliminou as Faixa A e Espaço I, possibilitando – infelizmente – que as edificações dentro de um mesmo lote acabem ficando cada vez mais “próximas”, diminuindo consideravelmente as condições de conforto ambiental.
A fórmula para se calcular os Recuos laterais e fundos passa a ser:
Onde H é a altura da Edificação. Por exemplo, se um edifício tiver 50m de altura, seus recuos laterias e fundos serão de 4,40m (50 – 6 / 10), maiores, portanto, que os 3,00m mínimos exigidos pelo Zoneamento.
Com relação aos Recuos, existem ainda diversos fatores que podem influenciá-los: em quadras com mais de 50% dos lotes com edificações na testada (sem afastamento), é permitido – salvo disposição específica em contrário – se construir no limite do lote, por exemplo. Em Áreas de Operação Urbana, também há exceções não só quanto ao recuo, mas quanto ao aumento de CA do terreno.
A pesquisa de Legislações pertinentes ao ato de Projetar não cessa nunca: envolve Planos Diretores, Zoneamentos, Código de Obras, Legislações específicas (como HIS, por exemplo), NBR’s, Bombeiros, Anvisa, etc.
O Estudo de Viabilidade do Terreno é, neste contexto, o primeiro passo para o início do Projeto.
Observação importante: estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações a legislação de sua municipalidade.
