No último post, chegamos a uma tabela que consumia todo o nosso Potencial Construtivo de 7.200m² de área computável, em um edifício de Uso Misto com Torre Única, com 16 pavimentos, sendo os pavimentos 1º ao 8º de uso exclusico nR (pois fica abaixo de 36m) e os pavimentos de 09º ao 16º de uso exclusivo Residencial (R).
Vamos adicionar mais duas colunas para a tabela: uma para a Fachada Ativa e outra para o Incentivo nR, ambos Benefícios que aumentam a área construída.
Comecemos pelo mais fácil: incluir a coluna Fachada Ativa e inserir a área dela no pavimento térreo (o cálculo vimos no post 2, aqui)
Ao lado da coluna da Fachada Ativa, vocês vão perceber que já inseri 4 colunas, relativas ao Benefício 20% ou Benefício nR incentivado.
Como já calculamos também, temos 1.440,00m² para “gastar” neste benefício.
Percebam que o Pavimento Tipo nR tem 450,00m² (390,00 de unidades e 60,00 de circulação). Mas ao mesmo tempo, já utilizamos a altura máxima para ter 1 escada (36m).
Uma solução é “esticar” o pavimento tipo, deixando ele com mais do que 390,00m² e dividir estes 1.440m² em 3 pavimentos (480m² por pavimento). Usei 420,00m² para as unidades e 60m² para circulação vertical + circulação horizontal.
Vamos a tabela para conferir.
Vamos à mágica.
Percebam que o 6º, 7º e 8º na coluna “computável” eu zerei, colocando os valores correspondentes nas colunas do nR Incentivado. Desta forma, 1.440,00m² que seriam computáveis eu passei a usar a área como Benefício.
Com isso, a configuração do edifício, para o nR fica:
Do 1º ao 5º pavimento, nR computável.
Do 6º ao 8º pavimentos, nR do Benefício.
Agora vamos ao R. Dos 7.200,00m² que eu tinha, subtrai 1.440,00m² que foram para o benefício (7200-1440= 5760), ficando com 5.760m² de computável. Eu tinha 8 pavimentos R, com área de 450,00 e passei a ter uma área de 480,00m², ou seja, cresci 30m² em 8 paximentos (30 x 8 = 240m²). Em resumo, perdi 1440 mas ganhei 240, dando uma perda de 1.200m².
Para compensar essa perda, eu cresci o prédio mais 2 andares (480 x 2 = 960m²) + 240,00 = 1.200,00m², zerando o perde-ganha.
Usando a tabela de Excell a compreensão fica muito mais fácil.
Agora precisamos confirmar se essa nova configuração de torre (com 2 andares a mais de R) cabe nos afastamentos.
Do piso do térreo ao teto do 19º pavimento temos 64,10m de altura, com mais 18cm por ser o último pavimento, ficamos com 64,28m. Aplicando a fórmula (H-6)/10, temos que o novo Afastamento é de 5,83m.
Eu precisei aumentar em 2,00m a profundidade do prédio para ter a nova área de tipo. A linha azul corresponde ao novo afastamento de 5,83m. Ou seja, Memória das áreas computáveis, benefício Fachada Ativa e Benefício Incentivo nR feitas e implantação OK.
No próximo post preencheremos as áreas de Lazer Coberto e Descoberto e as demais não computáveis, com atenção especial ao estacionamento.
Para citar este artigo corretamente:
SBARRA, Marcelo. Estudo de viabilidade técnica e legal – Numérico (parte 4). Marcelo Sbarra, São Paulo, 09 set. 2024. Disponível em: https://marcelosbarra.com/2024/09/09/estudo-de-viabilidade-tecnica-e-legal-numerico-parte-2/ Acesso em 09 de set. 2024.
Observação importante: estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações à legislação de sua municipalidade.
© Marcelo Sbarra. Os projetos mostrados neste artigo são protegidos pela Lei de Direito Autoral (Lei 9.610/98) e Resolução 67/2013 do CAU/BR.
