Dando continuidade ao post anterior (aqui), vamos falar sobre conceitos e definições que nos ajudarão a compor a tabela Numérica (ou simpesmente Numérico) do nosso projeto.
ÁREA CONSTRUÍDA MÁXIMA
Se já temos o nosso Potencial Construtivo (a área máxima de área computável possível de ter no projeto), podemos calcular a área máxima não computável e a área máxima construída.
A LPUOS define que as áreas não computáveis são limitadas a 59% da área construída da edificação.
ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL = ÁREA COMPUTÁVEL TOTAL + ÁREA NÃO COMPUTÁVEL TOTAL
Sabemos que nossa área computável máxima é de 7.200m² e que esse valor corresponde a 41% da área total construída. Fazendo uma regra de três para achar os 59% referentes a não computável, chegamos em 10.360,98m². Temos então
Área construída total = 7.200 + 10.360,98 = 17.560,98m²
Nesta área não computável não estão inclusos os itens de VII a XVI do Art. 62 da LPUOS, que inclui a Fachada Ativa (art. VII) e Benefício Incentivo Uso Misto (art. VIII).
GARAGENS
As áreas de estacionamento e circulação de veículos, para serem não computáveis, precisam atender a uma série de requisitos.
Em ZEU, para o uso residencial (R) há duas opções:
- 1 vaga para cada 30m² de área computável por Unidade Habitacional ou;
- 1 vaga a cada 60m² de área privativa total do empreendimento.
Vamos considerar que o projeto tenha 3.120m² de área computável de Unidades habitacionais. Dividindo esse número por 30m², chegamos em 104 vagas.
Vamos também considerar que a área privativa R seja de 3.280,00m². Dividindo esse numero por 60m², chegamos em 55 vagas.
Em geral, os Incorporadores preferem sempre garantir 1 vaga por Unidade Habitacional. (opção 1)
No caso do não residencial (nR) só há uma opção que é 1 vaga a cada 70m² de computável. Consideremos que há 3.600m² de área computável, dividindo por 70m², temos 52 vagas.
O estacionamento teria então 104 vagas (R) mais 52 vagas (nR), um total de 156 vagas de automóveis.
COTA DE GARAGEM
Cota de garagem se refere ao espaço que o carro utiliza para manobrar, circular e estacionar o veículo. Se a cota de garagem é de 32m² e temos 156 automóveis, a área de circulação e manobra de veículos é de (32 x 156) 1.792,00m².
Como a nossa TO é de 1.202,24m², podemos supor que conseguimos resolver o estacionamento em 2 subsolos (lembrando que além da área de circulação e manobra temos: áreas tecnicas, área de apoio para funcionários, circulação vertical/horizontal).
INCENTIVO A NÃO TER VAGAS
Como incentivo ao empreendimento não ter vagas residenciais, a revisão da LPUOS criou o “Beneficio sem vagas”, que corresponde a 10% da área computável. No nosso caso, como temos 7.200m² de área computável total, poderíamos ganhar 720m² de área para usarmos em qualquer pavimento em áreas que seriam computáveis, passando a ser não computáveis. Em geral, em grandes empreendimentos, esse benefício não é vantajoso, uma vez que a tendência é que cada unidade tenha pelo menos uma vaga.
FACHADA ATIVA
Em ZEU é obrigatória a adoção de Fachada Ativa em lotes com mais de 10.000,00m² (Art. 11, IV, b, do Decreto 57.377/2016)
A Fachada Ativa corresponde a 50% do lote remanescente (no nosso caso 50% de 1.717,48m², ou seja, 858,74m²). A Fachada Ativa tem que estar conectada ao nivel da Rua, ocupando no mínimo 255 da testada (sendo o valor mínimo 3,0m). Como nosso lote possui menos de 10.000,00m² a adoção da Fachada Ativa é opcional PORÉM recomendada, visto que ela garante um outro benefício, que veremos na sequência.
BENEFÌCIO INCENTIVO nR
No nosso caso, como estamos fazendo um empreendimento de uso misto em ZEU, ao adotarmos também a Fachada Ativa ganhamos outro benefício, o Incentivo nR, que corresponde a 20% da área computável do projeto a ser utilizada como não computável.
Assim, dos 7.200,00m² de área computável máxima, poderíamos chegar a um Benefício de 1.440,00m² de área a mais, que geralmente usamos em áreas que seriam computáveis, como por exemplo pavimentos inteiros nR.
Para efeito da utilização deste benefício, a revisão da LPUOS proibiu o uso de Flats (nR1-12). Para a Fachada Ativa, ficaram proibidos os usos nR1-14, nR1-15, nR2-12, nR2-13 e nR3-6. Para uma lista completa dos tipos de nR, acesse aqui o anexo do Decreto 57.378/2016.
TERRAÇO
Conhecido pelos leigos como “varanda”, a área de terraço é considerada não computável se atender a seguinte situação: ter até 5% da área do terreno remanescente, por pavimento.
Como nosso terreno remanescente tem 1.717,48m², 5% são 85,87m² por pavimento de área de terraço.
TERRAÇO TÉCNICO
Para além do terraço social, no pavimento tipo pode ser justaposto ao terraço o chamado “terraço técnico”, geralmente para a colocação de condensadoras de ar condicionado. Ele tem que estar fisicamente separado do terraço social (por gradil ou guarda corpo) e seu acesso deve ser feito por área computável (geralmente área de serviço ou sanitário). As suas dimensões devem ser justificadas por memorial tecnico emitido pelo projetista de ar condicionado. Ver Resoluções CEUSO 138 e 141.
COTA PARTE
Em ZEU é obrigatória a observação da Cota Parte, ou seja, uma relação entre a área do terreno, a área computável de projeto e o número mínimo de unidades habitacionais.
Para o início do EVTL podemos usar a formula Terreno / 20. No nosso caso, 1.800,00 / 20 = 90 Unidades Habitacionais no mínimo.
Para citar este artigo corretamente:
SBARRA, Marcelo. Estudo de viabilidade técnica e legal – Numérico (parte 2). Marcelo Sbarra, São Paulo, 09 set. 2024. Disponível em: https://marcelosbarra.com/2024/09/09/estudo-de-viabilidade-tecnica-e-legal-numerico-parte-2/ Acesso em 09 de set. 2024.
Observação importante: estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações à legislação de sua municipalidade.
© Marcelo Sbarra. Os projetos mostrados neste artigo são protegidos pela Lei de Direito Autoral (Lei 9.610/98) e Resolução 67/2013 do CAU/BR.
