Estudo de Viabilidade Técnica e Legal – Numérico (parte 10) – Dimensionamentos – EVTL e Numérico

Com todas as informações que temos ao longo destes 10 posts, podemos tornar o exercício ainda mais elaborado.

Vamos considerar o terreno fictício abaixo:

ÁREA TERRENO ORIGINAL = 6.789,27m²

Devido ao terreno ter mais de 5.000,00m² e estarmos em ZEU, a Fruição Pública é obrigatória. Na revisão do PDE e da LPUOS, a área de fruição passou a ser de, no mínimo, 20% do lote e não simplesmente de 4,00m de largura e ter 250m² como antes. (ART. 79). A contrapartida a doação da área se dá em desconto no pagamento de Outorga onerosa. Além disso, a sua adoção passou a ser obrigatória a partir de 5.000,00m² de terreno e não 10.000,00m² como antes.

Como não existe ainda Decreto regulamentador, para efeito do exercício temos as seguintes premissas:

Fruição Pública: largura mínima de 4,00m, área mínima de 250,00m², devendo ser mantida aberta entre 7:00 e 22:00h, podendo ser fechada para efeito de segurança após esse horário. Devem conectar duas ruas e caso possua Fachada Ativa, esta poderá ser aberta diretamente para a Fruição Pública. A Fachada Ativa, para o exercício, poderá estar voltadada totalmente para a área de Fruição, tendo o mínimo de 3,00m de largura em cada face de rua para a qual se abre a Fruição.

1º PASSO: Marcar a área de Doação de Calçada:

Lembrando que a Doação de Calçada é obrigatória em ZEU, de forma que a calçada após a Doação fique com 5,00m de largura.

Ficamos então com a seguinte configuração:

ÁREA TERRENO ORIGINAL = 6.789,27m²

ÁREA DE DOAÇÃO DE CALÇADA = 501,52m²

ÁREA DO TERRENO REMANESCENTE = 6.287,75m²

2º PASSO: MARCAR A FRUIÇÃO PÚBLICA

ÁREA DO TERRENO REMANESCENTE = 6.287,75m²

2º PASSO: MARCAR A FRUIÇÃO PÚBLICA

Inúmeras e praticamente infinitas são as possibilidades de formato e posição da Fruição Pública. Adotei, para o exercício, a que julguei mais comveniente para solucionar subsolos e lâminas dos pavimentos tipo: colocar ela no canto do terreno.

ÁREA TERRENO ORIGINAL = 6.789,27m²

ÁREA DE DOAÇÃO DE CALÇADA = 501,52m²

ÁREA DO TERRENO REMANESCENTE = 6.287,75m²

ÁREA DE FRUIÇÃO PÚBLICA = 375,00m²

ÁREA DO TERRENO APÓS FRUIÇÃO = 5.912,75m²

Para o CA nada se altera, continuamos a calcular pela área original do lote, ou seja:

• Potencial Construtivo = CA máximo x Área terreno original = 4 x 6.789,27 = 27.157,08m² de área computável.
• Fachada Ativa máxima = 50% do lote remanescente = 50% de 6.287,75m² = 3.143,88m²
• Benefício nR Incentivado = 20% do CA máximo alcançado em projeto = (vamos considerar que atingimos CA 4) = 20% de 27.157,08m² = 5.431,42m²
• TO = 70% do lote remanescente = 4.401,43m²
• Permeável = 25% do lote remanescente (podendo usar parte da Fruição) = 1.571,94m². Considerando a redução de 50% via Quota Ambiental = 785,97m².
• Terraço = 5% do lote remanescente = 314,39m² por pavimento

3º PASSO: MARCAR A ÁREA PERMEÁVEL

Como estratégia de projeto, estou pensando no acesso à Fachada Ativa através da Fruição Pública. Aproveitei e “resolvi” a Área Permeável com uma faixa de 12,00m ao longo da fruição, já prevendo caminhos impermeáveis para acesso à Fachada Ativa (coloquei a cada 15,00m esses caminhos).

4º PASSO: ENTENDENDO O DESENHO

Com a Fruição Pública e Área Permeável já marcadas no meu terreno, consigo visualizar que:

• por ter doada calçada, posso colar no recuo frontal a edificação (respeitando a fórmula do afastamento H-6/10);
• tenho um recuo de “fundos”, foltado para a Fruição e que posso usar para meu afastamento de fundos (H-6/10);
• até 10m de altura, como em qualquer projeto, posso colar nas divisas (linha após a doação de calçada).
• posso tirar partido de ter torres sobre um embasamento em comum, assim a altura da edificação conta somente a partir desta altura do embasamento, o que diminui a distância de afastamento entre torres (a altura conta a partir dos 10m e não do Perfil natural do terreno, que está lá na cota 736,00 em média)

5º PASSO: PREDIMENSIONANDO E ACHANDO A ÁREA LIVRE PARA EDIFICAR / TAXA DE OCUPAÇÃO

Primeiro, vamos avaliar a área que temos para implantar a Edificação: temos 67,00 x 75,00 = 5.025,00m² (um pouco menos por causa dos chanfros das esquinas). Lembremos que a nossa TO máxima é de 4.401,43m².

Com isso, vamos fazer o seguinte raciocínio: já que minha Taxa de ocupação máxima é de 4.401,43m², quantos metros eu posso ocupar na direção vertical, se na horizontal eu quiser manter os 67,00m ?

4.401,73m² / 67,00m = 65,69m. Vamos adotar 65,00m para facilitar.

Como temos 75,00m na vertical, podemos tirar esses 10,00m de inúmeras maneiras. Vou optar por tirar 5,00m de cada lado, ficando com a configuração abaixo da TO máxima (correspondendo a área hachurada):

Fazendo as contas só para confirmar: 67,00m x 65,00 m = 4.355,00m2 – OK estamos dentro da TO máxima.

6º PASSO: PREDIMENSIONANDO A UNIDADE HABITACIONAL

No post anterior, vimos como dimensionar uma Unidade Habitacional (U.H) de cerca de 34m² que atende à modulação estrutural de um estacionamento típico.

Com isso, podemos explorar como uma lâmina simples com essas U.H. se encaixariam no terreno que temos, para poder distribuir as áreas e “esgotar” a computável.

Como vimos acima, temos 67,00m na horizontal do terreno para implantar um pavimento tipo.

A nossa Unidade Habitacional possui 6,90m de eixo a eixo vertical, o que comportariam 9 U.H (67/6,90=9,71=9)

Simplificando o desenho, com manchas, temos em azul a área computável, em cor terra o terraço e em cinza a área técnica da condensadora de ar condicionado.

O próximo passo é a Circulação Vertica.

7º PASSO: PREVENDO A ÁREA DE CIRCULAÇÂO VERTICAL PARA USO MISTO (R e nR)

Nos posts anteriores exploramos a possibilidade de circulação vertical (escadas + elevadores) para Uso Misto, partindo de 2 premissas importantes:

• Para o uso nR, a altura máxima de gabarito é de 36,00m para ter somente 1 escada de incêndio. Para alturas maiores, são necessárias 2 escadas de incêmcio, o que encarece nosso projeto.
• Para o uso R, a altura máxima para se ter somente 1 escada é 79,99m. A partir de 80,00m são necessárias 2 escadas de incêndio, mais um elevador especial de emergência. (IT-11 – Corpo de Bombeiros)

Desta forma, se estamos considerando uma Torre Única para resolver o Uso Misto, o nR necessariamente fica nos pavimentos inferiores (até 36,00m), enquanto que o R ocupa os pavimentos acima.

Importante que as circulações precisam ser independentes, ou seja, precisamos de no mínimo 2 escadas de incendio (1 R+ 1 nR) – considerando que estamos dentro das regras acima – e os elevadores.

A quantificação de elevadores é feita por empresas especializadas (como comentamos anteriormente). Vamos considerar que o nR – por ter menos pavimentos – precise de 3 elevadores e o R por ter mais pavimentos (e, consequentemente, população maior), 4 elevadores.

Uma possibilidade de agrupar estes elementos é a representada abaixo:

Vocês perceberão que a medida de 20,70m corresponde a 3 módulos da UH de 6,90m (6,90 x 3 = 20,70m). Isto é proposital, pois temos que tirar partido da modulação estrutural e da modulação das U.H.

No caso dos Pavimentos nR, teremos as seguintes áreas:

Percebam que:

• Os elevadores R não abrem nos pavimentos nR (podem inclusive ser fechados por alvenaria ou programados para não abrir);
• Consigo prever uma Área Técnica, não computável, (9,31m²) onde era o acesso da escada R;
• A escada nR, em si, é não computável (21,21m²); (COE/2017)
• Há um trecho de circulação horizontal até eu chegar na escada nR e na segunda Área Técnica. Estre trecho de 8,27m² é computável e deve ser somado ao restante de circulação horizontal do pavimento.

8º PASSO: INSERINDO A ÁREA DE CIRCULAÇÃO nR e UNIDADES nR – COMPUTÁVEL POR PAVIMENTO nR

Enxergando o núcleo rígido no pavimento, teríamos a seguinte configuração:

Ainda não fiz a distribuição de áreas de terraço, então temos por enquanto:

• Área Computável Unidades nR = 15 x 33,32m² = 499,80m²
• Área Computável Circulação Horizontal R = 82,88 + 8,27 = 91,15m²
• Área não Computável Circulação vertical nR = 21,21m²
• Área Técnica não computável (na Circulação) = 9,31 + 13,28 = 22,59m²

Se somarmos todas as áreas acima, chegamos em 634,76m² o que significa que 20% desta área dá (20% x 634,76 = 126,95m²). Temos 112,36m² (21,21+91,15=112,36) de circulação em projeto, o que significa que nossos calculos de estimativa de áreas estavam corretos, ou seja, temos menos de 20% de área de circulação por pavimento nR.

9º PASSO: INSERINDO A ÁREA DE CIRCULAÇÃO R e UNIDADES R – COMPUTÁVEL POR PAVIMENTO R

No caso dos Pavimentos R, teremos as seguintes áreas no núcleo rígido APENAS no primeiro pavimento acima do últiimo pavimento nR:

Tal configuração acontece pois em cima dos elevadores nR eu preciso de uma Área Técnica, seja para a Casa de Máquinas de Elevadores nR (no caso deles precisarem de um) ou para garantir a última parada dos elevadores nR – que é em torno de 4,50m.

Ainda não fiz a distribuição de áreas de terraço, então temos por enquanto:

• Área Computável Unidades R = 15 x 33,32m² = 499,80m²
• Área Computável Circulação Horizontal R = 82,88 = 82,88m²
• Área Computável Circulação vertical R = 28,63m²
• Área Técnica não computável (na Circulação) = 53,93m²

Se somarmos todas as áreas acima, chegamos em 665,24m² o que significa que 20% desta área dá (20% x 665,24 = 133,05m²). Temos 111,51m² de circulação em projeto, o que significa que nossos calculos de estimativa de áreas estavam corretos, ou seja, temos menos de 20% de área de circulação por pavimento nR.

Para os demais pavimentos R, não precisamos da Área Técnica para Casa de Máquinas de elvadores nR, então teremos a seguinte configuração:

Ainda não fiz a distribuição de áreas de terraço, então temos por enquanto:

• Área Computável Unidades R = 16 x 33,32m² = 533,12m²
• Área Computável Circulação Horizontal R = 82,88 = 82,88m²
• Área Computável Circulação vertical R = 28,63m²
• Área Técnica não computável (na Circulação) = 24,29m²

Agora vamos a tabela Numérica distribuir as áreas e descobrir quantos pavimentos teremos de nR, R e áreas de Benefício nR Incentivado (20% da computável de projeto)

10º PASSO: INSERINDO AS ÁREAS NA TABELA NUMÉRICA

Sempre tenha em mente que projeto se resolve pensando planta e corte ao mesmo tempo. Com a planilha de Excel, comecei considerando que o prédio teria 20 pavimentos (perceba pelo Excell que estou considerando térreo e 1º pavimento como embasamentos e do 2º ao 20º como torres que nascem no 1º pavimento).

Com isso, consigo saber o afastamento entre torres e os demais afastamentos.

Cabem 20 pavimentos em relação à altura e ao terreno, conforme figura abaixo.

Perceba tambem que estpu partindo da premissa que as 3 torres são IGUAIS, ou seja, a computável total que eu tenho em projeto vou dividir em 3 Torres (27.157,03 / 3 = 9.052,34m²)

Preenchendo a tabela com as áreas computáveis que achamos nas etapas acima, chegamos em uma computável de 12.376,16m², o que estoura a nossa área computável máxima de 9.052,34m² em 3.323,82m².

Primeiro Passo: Vamos considerar que chegaremos no CA máximo e teremos os 5.431,42m² de Benefício nR Incentivado para tirar da computável total. Esse total de Benefício nR Incentivado dividido igualmente em 3 torres dá 1.810,47m² por torre.

Vamos considerar que a área computável do 7º, 8º e 9º pavimentos nR serão totalmente considerados como Benefício Incentivo nR. Perceba no croqui abaixo, a seta mostrando os valores saindo da coluna computável para a columa Benefício nR Incentivado.

Somente nesta mudança, nosso estouro de CA passou de 3.323,82m² para 1.550,97m² (que corresponde aos 1.772,85m² que tiramos da computável e colocamos como Benefício).

Vamos tirar um pavimento de cada Torre (o 20º pavimento): percebam que o estouro de computável passou para 833,24m²:

Vamos tirar o último pavimento R (20º pavimento) para ver o que acontece:

Continuamos estourando em 906,34m². Vamos tirar mais um pavimento, o 19º:

Continuamos estourando em 261,71m² – o que representa em torno de metade de um pavimento tipo. Vamos usar o que chamamos de “escalonamento”, ou seja, teremos este último pavimento menor. Como cada UH tem em torno de 34m², é o equivalente a aproximadamente 7 a 8 unidades a menos.

Ainda não fiz a distribuição de áreas de terraço, então temos por enquanto:

• Área Computável Unidades R = 9 x 33,32m² = 299,88m²
• Área Computável Circulação Horizontal R = 54,41m²
• Área Computável Circulação vertical R = 28,63m²
• Área Técnica não computável (na Circulação) = 24,29m²

Nossa tabela Numérica ficou zerada para a Área Computável, parabéns! Isso significa que podemos chegar ao máximo do Benefício nR Incentivado, ou seja, 1.810,47m² por torre e estamos com 1.772,85m². Vamos então jogar esta área remanescente (37,62m²) no térreo, para fazer algum tipo de apoio para o nR. (Lembrando que o Pavimento Térreo é inteiro não computável para o R PORÉM computável para nR)

Nossa tabela está com essa configuração agora:

Podemos afirmar que:

• do 1º ao 9º pavimento temos Unidades nR, sendo 15 unidades por pavimento, totalizando 135 unidades nR, das quais as que ficam do 7º ao 9º pavimento são inteiras oriundas do Benefício Incentivo nR.
• o 10º pavimento R possui 15 U.H;
• do 11º ao 17º pavimentos, são 16 U.H. por pavimento (112 U.H.);
• o 18º pavimento possui 9 U.H, totalizando 136 U.H. por Torre.

Como temos 3 torres iguais, temos:

• 405 unidades nR;
• 408 unidades R.

Podemos estimar o tamanho do estacionamento. Como cada U.H possui cerca de 34m², temos 1 vaga por 30m² de UH, então 408 vagas R. Considerando a cota de garagem = 32,00m²/vaga, temos 13.056,00m² para usar como área de estacionamento, manobra e circulação de veículos (o que dá cerca de 3 subsolos, considerando a ocupação máxima de 67m x 75m = 5.025,00m²)

Para as vagas nR, temos que usar a área computável efetivamente usada para o nR (sem o beneficio). Temos 10.637,10 (3545,70 *3) computável nR. Como podemos ter 1 vaga a caga 70m² de área computável total de projeto, temos 152 vagas para nR. Considerando a cota de garagem = 32,00m²/vaga, temos 4.864,00m² para usar como área de estacionamento, manobra e circulação de veículos (o que dá 1 subsolo, considerando a ocupação máxima de 67m x 75m = 5.025,00m²)

11º PASSO: INSERINDO TERRAÇOS E ÁREAS TÉCNICAS NOS PAVIMENTOS

Estamos chegando ao fim do projeto. Ao inserirmos estas áreas que faltam e partindo de premissas de que o Residencial pode ter até 3,00m² de área não computável para ser usada como lazer coberto em qualquer pavimento (408,00m² por Torre, o que equivale a praticamente um pavimento a mais só para lazer), chegaremos na não computável total do projeto e área construída total, já que a computável total nós já temos, assim como a área de Benefício nR Incentivado, ambas tendo chegado ao máximo possível.

Resolver o estacionamento é simples, em se tratando de um terreno como esse: vai ser questão de pequenos ajustes nas posições das Torres de modo a permitir a circulação de veículos com 5,50m.

As Áreas Técnicas em Subsolos e as Áreas de Apoio de Funcionários em Subsolos também dependerão da distribuição das vagas, mas como dito acima, será de fácil resolução pois se trata de um lote grande.

Vamos usar o Tipo como exemplo para distribuir os terraços: temos 5% do terreno remanescente para utilizar por pavimento, então temos 314,39m² por pavimento a ser dividido em 3 torres, ou seja, 104,79m² por pavimento por torre, para o Tipo R. Como temos 16 U.H. iguais, (104,79 / 16 ) = 6,54m² por unidade.

Ao final, você terá algo em torno disso:

Em Resumo:

Em outras palavras:

O afastamento entre torres foi adotado 4,93m e adotadas torres sobre embasamento comum, conforme abaixo:

Os acesso de pedestres e veículos serão conforme escolha de cada autor.

O Objetivo deste conjunto de 10 Posts foi mostrar como é possível montar um Numérico e um EVTL apenas usando informações básicas de dimensionamento, as leis urbanísticas relacionadas e muita matemática (ou Excel). Isto é o que faz o Arquiteto Urbanista se diferenciar das demais profissões: pensar em uma série de fatores ao mesmo tempo que pensa a cidade e a melhoria da qualidade urbana.

Para citar este artigo corretamente:

SBARRA, Marcelo. Estudo de Viabilidade Técnica e Legal – Numérico (parte 10) – Dimensionamentos – EVTL e Numérico. Marcelo Sbarra, São Paulo, 24 set. 2024. Disponível em: https://marcelosbarra.com/2024/09/24/estudo-de-viabilidade-tecnica-e-legal-numerico-parte-10-dimensionamentos-evtl-e-numerico/ Acesso em 24 de set. 2024.

Observação importante: estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações à legislação de sua municipalidade.

© Marcelo Sbarra. Os projetos mostrados neste artigo são protegidos pela Lei de Direito Autoral (Lei 9.610/98) e Resolução 67/2013 do CAU/BR.