*Este post é focado para os instrumentos disponíveis para a cidade de São Paulo*
Ano passado (2023) foi o ano em que o Plano Diretor Estratégico (PDE) [Lei 16.050 de 2014] teve a sua revisão intermediária. Esta revisão era para ter sido feita em 2020, mas devido a pandemia de COVID-19 acabou sendo postergada.
Foram inúmeras audiências públicas (eu participei online de algumas e confesso que o baixo número de participantes da sociedade me deixou um pouco aflito, visto que as perguntas que eram feitas eram muito específicas dos casos dos próprios interessados do que dúvidas sobre conceitos gerais).
O grande ponto de desavença, a meu ver, eram as delimitações de novas ZEUs, aumentando a possibilidade de novas construções com benefícios, além de mudanças na aplicação da Cota de Solidariedade e incentivo para projetos sem vagas de garagem (Só a revisão do PDE daria inúmeros posts, o objetivo deste é apenas fazer uma linha do tempo resumida das últimas revisões)
Na imagem acima podemos ver um trecho do PDE com o texto consolidado com a revisão intermediária (Lei 17.975/2023). Observe que para itens novos, que não existiam na Lei original, é acrescido o texto “Incluído pela lei 17.975/2023) e para itens já existentes no PDE mas cuja redação foi modificada (para melhor entendimento ou para incluir ou excluir itens, acrescenta-se “Redação dada pela Lei 17.975/2023”.
Com a Lei 17.975/2023 aprovada, vem por consequência legal a revisão da Lei de Zoneamento (Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo – LPUOS) [Lei 16.402/2016] , pois é ela que vai orientar como, de fato, colocar em prática as diretrizes do PDE. Daí o problema aumentou, pois cada texto que vinha a público como sendo “a última versão revisada” deixava várias questões com dúvidas na redação e, pior, sem um mapa acompanhando.
Ou seja, falava-se de novas ZEUs, por exemplo, mas não se tinham as quadras “pintadas” para que proprietários e empreendedores pudessem ter a certeza jurídica nos Estudos de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL). Ter um terreno classificado como ZEU ou ZC ou ZM ou qualquer outra zona faz uma diferença imensa no Potencial Construtivo de cada lote.
Eu vivi esses meses de insegurança pois determinado lote era ZEU pela nova determinação do PDE mas não se tinha “certeza”, pois dependia do mapa da LPUOS. Era comum fazermos EVTLs com dois ou mais cenários de zoneamento, pois não sendo ZEU poderia cair em uma ZC ou ZM dependendo de onde se localizava, mas era puro palpite.
O “mapa pintado” só foi aparecer na última revisão da revisão da LPUOS (Lei 18.081/2024) , em janeiro de 2024.
Mas, semanas depois, a Câmara de Vereadores informou que o mapa estava “errado” e que, portanto, deveria se considerar outra versão dele, que foi publicada na lei 18.177/2024, de Julho de 2024.
O pior pesadelo para quem trabalha com EVTLs foi o Geosampa não estar atualizado. Em São Paulo, esta plataforma concentra todas as informações – e o zoneamento, que era uma das principais – não estava atualizada com o mapa “certo”. É necessário dar zoom no mapa “certo” em PDF da Lei 18.177/2024 tentando achar lotes, mas como ele não tem os nomes das ruas, torna-se ato arriscado afirmar qualquer coisa, uma vez que se fosse via Geosampa a determinação da zona é um documento digital.
Atualmente, segundo as informações dadas pelo próprio site, o Geosampa ainda está em processo de atualização (ver imagem abaixo), sendo necessária a confirmação do zoneamento do mapa da lei 18.177/2024.
Tendo o mapa da Lei 18.177/2024 em mãos e com a ajuda do Geosampa, voltou-se a ter uma certa estabilidade na produção de EVTLs.
OBS: Este post não se aprofunda em questões políticas relacionadas aos assuntos aprovados – ou não – nas revisões intermediárias do PDE e LPUOS. O intuito do site é tornar mais fácil o entendimento do uso das Leis, Decretos e ferramentas online para o uso de estudantes de Arquitetura e Urbanismo.
Os links informados estão funcionando na data de publicação deste post.
Para citar este artigo corretamente:
SBARRA, Marcelo. Estudo de viabilidade técnica e legal – introdução. Marcelo Sbarra, São Paulo, 08 set. 2024. Disponível em: https://marcelosbarra.com/202409/08/estudo-de-viabilidade-tecnica-e-legal-introducao/. Acesso em 08 de set. 2024.
Observação importante: estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações à legislação de sua municipalidade.
© Marcelo Sbarra. Os projetos mostrados neste artigo são protegidos pela Lei de Direito Autoral (Lei 9.610/98) e Resolução 67/2013 do CAU/BR.
