Há projetos em que o PERCURSO é mais importante que em outros.
Por exemplo, ao projetar um Shopping, existem técnicas para fazer o usuário ter que fazer determinado percurso, parar em locais estratégicos para descanso, bancos colocados estratégicamente próximos a sanitários ou lojas de destque.
Em Museus, geralmente o PERCURSO é impornatente, pois busca-se criar uma NARRATIVA sobre o que o usuário está observando.
Em projetos de Paisagismo, quanro mais sinuosos e coloridos, mais agradáveis os percursos, que podem levar a pergolados, áreas de descanso, áreas de lazer externo e interno.
No entanto, em se tratando de Mercado Imobiliário, o percurso tem outro significado.
Vamos pensar, por exemplo, no pavimento Tipo Residencial de um Empreendimento em ZEU.
Sabemos, de cara, que tanto circulação vertical quanto horizontal são COMPUTÁVEIS, ou seja, consomem Potencial Construtivo que poderia ser utilizado em áreas vendáveis (como as Unidades Habitacionais).
Em outras palavras, quanto MENOR a circulação horizontal MELHOR para o projeto. Quanto à Circulação Vertical (Escadas e Elevadores) não há muito o que se fazer, pois eles ocupam um espaço que já é o mínimo do mínimo – isso é premissa de qualquer projeto.
Vamos a um exemplo simples, basedo nos posts anteriores:
Neste exemplo, em roxo, a circulação horizontal tem 93,53m²
Se eu considero que a circulação não precisa chegar ao limite do perímetro, mas que deve possibilitar o acesso às unidades da ponta, basta eu saber a posição da PORTA de acesso e garantir o módulo de 1,20 x 1,20 exigido pela NBR 9050, conforme mostrado abaixo:
Desta forma, a circulação horizontal pode ser a seguinte:
Neste exemplo, em roxo, a circulação horizontal tem 82,88m², ou seja, 10,65m² a menos que a solução anterior. Se você tiver uma edificação de 20 pavimentos tipo, significa uma economia de 213,00m² só com essa manobra.
Perceba que eu poderia diminuir ainda mais a circulação horizontal, bastando rever a posição da porta nas unidades da ponta. Outro fator que me ajudaria MUITO a diminuir a circulação é considerar 1,50m apenas no Hall de Elevadores e Escada de Emergência, deixando o restante da circulação com 1,20m (o que é padrão no mercado imobiliário).
No primeiro exemplo, a circulação horizontal cairia de 93,53m² para 77,97m², uma diminuição incrível de 15,56m².
No segundo exemplo, a circulação horizontal cairia de 82,88m² para 70,56m², uma diminuição incrível de 12,32m².
Pegando os valores extremos, eu consigo sair de uma circulação de 93,53m² para uma de 70,56m², uma redução de 22,97m² em um único pavimento. Em vinte pavimentos, eu tenho uma economia de CA de 459,40m² o que corresponde a praticamente um novo pavimento!
Obviamente há ajustes a serem feitos, unidades que eram iguais ficarão um pouco maiores OU refaço a distribuição da nova circulação de 1,20m de forma a jogar para fora o Núcleo Rígido 30cm. Há várias maneiras de resolver.
O importante, neste exercício, é mostra aos alunos a distribuição de áreas computáveis e não computáveis. O próximo passo seria esse, como “melhorar” a eficiência de projeto, diminuindo áreas comuns para aumentar áreas privativas. Este é o exercício diário de quem trabalha com Incorporação e Mercado Imobiliário.
Para citar este artigo corretamente:
SBARRA, Marcelo. Circulações Horizontais no Mercado Imobiliário – Percursos e como minimizá-los. Marcelo Sbarra, São Paulo, 02 out. 2024. Disponível em: https://marcelosbarra.com/2024/09/30/usando-qgis-para-fazer-mapas-de-analise-urbana-uso-do-solo/Acesso em 02 de out. 2024.
Observação importante: estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações à legislação de sua municipalidade.
© Marcelo Sbarra. Os projetos mostrados neste artigo são protegidos pela Lei de Direito Autoral (Lei 9.610/98) e Resolução 67/2013 do CAU/BR.
