Em São Paulo, o Plano Diretor e o Zoneamento que tiverão suas revisões intermediária em 2023 e 2024 respectivamente, criaram algumas possibilidade de aumento do CA do empreendimento.
Além das mais conhecidas, como o Benefício 20% (ou Benefício nR Incentivado) e da Cota de Solidariedade, criou-se um incentivo para que os empreendimentos adotem soluções sustentáveis em suas concepções, ajudando, desta forma, a fazer uma cidade mais inteligente, através da aplicação do conceito de Smart City.
O Artigo 10 da Lei 18.081/2024, que fez a revisão intermediária do Zoneamento, diz:
“[…] serão concedidos incentivos para iniciativas que venham contribuir para a melhoria da qualidade de vida da cidade, como redução das emissões de carbono, redução das ondas de calor, melhorias na drenagem urbana, entre outros, com adoção de tecnologias modernas tais como as adotadas em cidades consideradas “inteligentes” (“Smart Cities”) e “cidades esponja”, estimulando principalmente a produção de “Retrofit”, reformas e edificações novas que implementem ações que visem à sustentabilidade:”
E lista uma série de proposições que podem ser adotadas em projeto e que resultem em um acréscimo de CA limitado a 10%:
I – à edificação que apresente inovações tecnológicas no projeto arquitetônico e que obtenha certificação específica de sustentabilidade, nos termos do art. 83 da Lei nº 16.402, de 2016, a título de incentivo serão consideradas não computáveis até o limite de 8% da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento;
II – à edificação que implante arborização vertical com indivíduo arbóreo de porte médio ou grande com 3m (três metros), no mínimo, a cada 50m² de fachada, excluídos o ático e o térreo, e cujo sistema de irrigação seja feito prioritariamente através das águas cinzas tratadas, a título de incentivo serão consideradas não computáveis até o limite de 10% da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento;
III – à edificação que fizer uso de cogeração de energia limpa tais como fotovoltaica, solar, com previsão para que atinja no mínimo 40% do seu consumo, a título de incentivo serão consideradas não computáveis até o limite de 5% da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento;
IV – à edificação que fizer uso de pré-tratamento de esgoto, a título de incentivo serão consideradas não computáveis até o limite de 3% da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento;
V – à edificação que adote medidas de drenagem natural ou mista além daquelas exigidas nesta Lei e que ampliem em 40% a sua capacidade de drenagem, a título de incentivo serão consideradas não computáveis até o limite de 3% da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento;
VI – à edificação que implante teto-jardim com área equivalente a pelo menos 80% da taxa de ocupação utilizada no projeto, a título de incentivo serão consideradas não computáveis até o limite de 5% da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento;
VII – à edificação, que implante floreiras com dimensões mínimas de 0,80m por 0,80m por 0,80m de terra destinadas a indivíduos arbóreos de porte médio ou grande com 3m de altura, no mínimo, serão consideradas não computáveis, bem como as floreiras subsequentes para ajardinamento independente de suas dimensões, não se aplicando o § 2º do art. 62 da Lei nº 16.402, de 2016 (ou seja, não entra nos 59% de limite de área não computável de projeto)
VIII – novas tecnologias e soluções construtivas propostas em projetos específicos e não previstas neste artigo e que comprovadamente apresentem eficiência energética e atendam índices de desempenho conforme NTO [Normas Técnicas Oficiais] serão submetidas respectivamente a CAIEPS (Comissão de Análise Integrada de Projetos de Edificações e de Parcelamento do Solo), para verificação da aderência técnica e posteriormente à CTLU para definição do incentivo para que sejam consideradas não computáveis da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial em qualquer pavimento, até o limite de 5%, cujas diretrizes deverão ser objeto de decreto regulamentador por parte do Executivo em 120 dias.
Importante observar que pode-se adotar em conjunto os benefícios deste artigo, desde que não ultrapassem 10% de acréscimo de área não computável, advindas de áreas que seriam computáveis, como esclarece o parágrafo 2º:
§ 2º Os benefícios previstos neste artigo são cumulativos, e não poderão ultrapassar 10% de acréscimo de áreas consideradas não computáveis da área construída computável, das áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento.
Suponha que você tenha chegado em uma área computável de projeto de 10.000,00m². Aplicando o Benefício Edifício Inteligente (não é o nome oficial, mas por falta de nome adotei esse), você tem 1.000,00m² de área que seria computável para transformá-la como não computável.
Ou seja, neste caso, o seu CA se mantém 10.000,00m² computáveis e 1.000,00m² que seriam computáveis vão para a coluna de Benefício. Em termos práticos, você tem um CA de 11.000,00m², uma vez que, segundo o parágrafo 3º:
“§ 3º Aos benefícios previstos neste artigo não se aplicam o § 2º do art. 62 da Lei nº 16.402, de 2016.”
Ou seja, tal como acontece com o Benefício nR, esse benefício não entra nos 59% máximos de área não computável de projeto.
Atenção, para o caso de edificações não-residenciais, somente se aplicam esses benefícios caso não tenham pele de vidro que não abram e que produzam ventilação cruzada e uso de brises, conforme parágrafoº:
§ 4º As edificações não residenciais somente poderão receber os incentivos previstos neste artigo desde que prevejam a eliminação de peles de vidro estanques, promovam a ventilação cruzada e a utilização de brises quando for o caso.
No texto final da Lei 16.402/2016, com as incorporações das revisões intermediárias – Leis 18.081/2024 e 18.177/2024, não foi incluído este trecho relacionado ao Benefício, mas aplicando o Artigo 62:
VI – as áreas não computáveis previstas na legislação edilícia;
Temos que a aplicação desse Benefício Edifício Inteligente (Lei 18.081/2024) se aplica, uma vez que ele não foi alterado nem vetado e nem cancelado pela Lei 18.177/2024 (que também trata da revisão intermediária da LPUOS) e nem pelo Decreto Regulementador 63.884/2024 e é amparado pelo PDE, em sua revisão pela Lei 17.975/2023.
Para citar este artigo corretamente:
SBARRA, Marcelo. Circulações Horizontais no Mercado Imobiliário – Percursos e como minimizá-los. Marcelo Sbarra, São Paulo, 27 nov. 2024. Disponível em: https://marcelosbarra.com/2024/11/27/aumentando-o-ca-do-projeto-parte-i-beneficio-edificio-inteligente/ Acesso em 27 de nov. 2024.
Observação importante: estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações à legislação de sua municipalidade.
© Marcelo Sbarra. Os projetos mostrados neste artigo são protegidos pela Lei de Direito Autoral (Lei 9.610/98) e Resolução 67/2013 do CAU/BR.
