O Plano Diretor Estratégico (PDE/2014) criou uma figura urbanística e jurídica chamada de Cota de Solidariedade.

Em tese, seus objetivos são bastante nobres: em empreendimentos com área computável superior a 20.000m2 fica o dono do lote obrigado a doar 10% de sua área construída para a construção de Habitações de Interesse Social (HIS). Em contrapartida, estes 10% doados são considerados área não-computável do empreendimento.

Como é o Coeficiente de Aproveitamento (CA) o parâmetro que regula o Potencial Construtivo do Terreno (quanto de área computável o empreendimento pode alcançar) temos que a Cota de Solidariedade é um instrumento para o aumento do CA.

Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2015/01/inf_habitacao.pdf, acesso em 31 ago. 2017
Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2015/01/inf_habitacao.pdf, acesso em 31 ago. 2017

Exemplo: Imagine que o terreno possua um lote de 10.000m2 e CA=4.

A área construída (computável) pode chegar a 40.000m2 (10.000 x 4).

O dono do lote doa 10% desta área computável = 4.000m2 para a construção de HIS.

Ou seja, a sua Área Construída passa a ser 44.000m2 (40.000 + 4.000)

É a mesma coisa que adicionar os 10% diretamente ao CA: o CA passaria a ser 4,4 (4,4 x 10.000 = 44.000m2)

O discurso oficial é de que ao criar esta figura urbanística a cidade estaria sendo mais democrática, pois conviveriam numa mesma quadra/lote tanto empreendimentos de Mercado de alto padrão como HIS.

A grande questão é que esses 10% de área construída doada para HIS PODE ser construída em qualquer porção da Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana ou mesmo o valor calculado correspondente a essa área ser pago diretamente a Prefeitura, como forma de Outorga Onerosa.

A “boa intenção” do PDE acaba se tornando, infelizmente,  uma forma das construtoras se beneficiarem – aumentando o seu Potencial Construtivo e mantendo os HIS longe dos centros urbanos.

Estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações a legislação de sua municipalidade.

Marcelo Sbarra

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