Em diversos artigos anteriores falamos sobre os Parâmetros de Ocupação do solo e de como eles são fundamentais para o Estudo de viabilidade do Terreno: o C.A. (Coeficiente de Aproveitamento) é um dos principais itens a serem observados e nos permite saber o Potencial Construtivo do Projeto.

Por exemplo, se um terreno tem C.A. igual a 2 significa dizer que a Área Edificada pode ser 2 vezes a Área do Terreno.

Assim, um terreno que tenha um lote de 1.000,00 m2 e CA = 2, pode ter 2.000,00 m2 de Área Edificada.

Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/coeficiente-de-aproveitamento-ca/
Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/coeficiente-de-aproveitamento-ca/

Mas todas as áreas que constam de um Projeto são consideradas neste somatório?

Não. Há áreas que mesmo sendo construídas/edificadas não são consideradas dentro da somatória da Área Edificada. São chamadas áreas não-computáveis.

Desta forma, re-escrevendo o significado do C.A., teríamos que: o C.A é um índice que permite saber qual a Área computável permitida em uma Edificação.

E como saber quais são as áreas computáveis e quais são as não-computáveis em um projeto?

A resposta não é tão simples. Nos antigos Planos Diretores, Zoneamento e Código de Obras falava-se sobre estas áreas, mas não de maneira clara e objetiva. Durante muitos anos era preciso que o profissional tivesse experiência em Aprovação de Projetos na Prefeitura e mesmo assim era muito comum cair em “Comunique-se” (a maneira que se chama quando a Prefeitura aponta correções ou alterações a serem feitas em projetos protocolados para Aprovação na Prefeitura). Veja aqui uma lista do que é exigido atualmente para a Aprovação de Projetos, após a entrada em vigor destas novas legislações.

Atualmente, após a entrada em vigor do novo Plano Diretor Estratégico (2014), Lei de Parcelamento, Uso e ocupação do Solo / Zoneamento (2016) e Código de Obras (2017), as definições sobre áreas computáveis e não-computáveis estão mais claras.

No Plano Diretor (2014), as áreas não-computáveis são abordadas de maneira mais abrangente, por setores da cidade. Você tem acesso ao texto completo aqui.

No Zonemento (2016), em seu artigo 62, são listadas todas as áreas consideradas não-computáveis. Você pode consultar aqui.

No Código de Obras (Lei Nº 16.642 de 09 de Maio de 2017), são listadas as áreas não-computáveis, em seu Capítulo VIII, Artigo 108, complementando as informações do Zoneamento. Você pode consultar aqui.

No Decreto Nº 57.776 de 07 de Julho de 2017, que regulamentou o Código de Obras, a Tabela IV (Tabelas Relativas às Áreas Não Computáveis) pode ser consultada aqui. Em seus Artigos 102 e 103 esclarece sobre o Artigo 108 da Lei Nº 16.642 de 09 de Maio de 2017.

Para cada tipo de Tema de Projeto (Residencial ou Não Residencial) há uma série de itens a serem analisados sob o ponto de vista da área ser computável ou não.

Para o Estudante de Arquitetura é importantíssimo saber que o C.A. inclui somente as áreas computáveis. Com relação à correta aplicação da computabilidade ou não, em projetos complexos, é necessária experiência profissional – através do suporte de Professores e Orientadores de Projeto.

Somente com muita leitura e estudo destas leis o estudante – e futuro profissional – será capaz de analisar corretamente cada ambiente de um Projeto e saber se ele será considerado como área computável ou não-computável, o que exige grande determinação e esforço. Esse conhecimento é fundamental para a elaboração do Quadro de Áreas do Projeto, um dos itens mais importantes na Aprovação de um Projeto junto ao Cliente e junto a Prefeitura.

Estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações a legislação de sua municipalidade.

Marcelo Sbarra

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