Estudo de Viabilidade de Terrenos – Itens Adicionais

No artigo anterior (clique aqui) falamos sobre o uso do GeoSampa para se obter os principais Parâmetros de Ocupação do Lote, tais como C.A. (Coeficiente de Aproveitamento), T.O. (Taxa de Ocupação), T.P. (Taxa de Permeabilidade), GAB (Gabarito de Altura), Recuos mínimos Frontais, Laterais e Fundos, Quota Ambiental, etc. para o Estudo de Viabilidade de Terrenos.

No Município de São Paulo há ainda uma série de consultas que devem ser feitas à orgãos Municipais, Estaduais e Federais para uma análise completa do terreno, com vistas à aprovação do projeto junto a Prefeitura Municipal.

O estudante de arquitetura já deve se familiarizar com estas autarquias e suas exigências afim de já se familiarizar com os procedimentos da atuação profissional.

Neste artigo, iremos abordar:

  • CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo)
  • CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimônio  Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico)
  • CONPRESP (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo)
  • COMAR (Comando Aéreo Regional)
  • DEPAVE (Departamento de Parques e Áreas Verdes)
  • METRÔ, FERROVIA e RODOVIA
  • RIOS e LAGOS
  • CORPO DE BOMBEIROS
  • ANVISA
  • NBR`s
  • TOPOGRAFIA

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CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo)

No site da CETESB é possível encontrar informações detalhadas sobre terrenos contaminados (em geral terrenos onde se localizavam antigos Postos de Gasolina que não atendiam às regulamentações e que contaminaram o solo, galpões de antigas fábricas , cujo solo foi contaminado por metais pesados ou resíduos químicos/orgânicos). Os graus de contaminação são variados, possibilitando que alguns terrenos possam ser utilizados e outros devam ser mantidos sem uso.

Neste link aqui você tem acesso às áreas contaminadas críticas assim como das áreas contaminadas e reabilitadas. (clicando em SIACR)

CETESB - áreas contaminadas
CETESB – áreas contaminadas

CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimônio  Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico)

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Este órgão trata dos bens tombados, de diversas naturezas. Pode ser que o terreno escolhido para seu projeto possua edificações tombadas (que podem ser tombamentos totais ou parciais), tombamento de área paisagística dentro do terreno, etc. Além disso, um imóvel tombado possui uma “área envoltória”ao seu redor que acaba fazendo que mesmo imóveis não-tombados tenham que seguir determinadas regras e aprovações específicas, dada a proximidade com o imóvel tombado.

Para saber se o seu terreno/imóvel de projeto é tombado você pode pesquisar neste site aqui.

Legislações sobre bens tombados e áreas envoltórias você encontra aqui.

CONDEPHAAT- Site
CONDEPHAAT- Site

CONPRESP (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo)

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O CONPRESP possui atuação semelhante ao CONDEPHAAT e também disponibiliza uma CIT (Cadastro de Imóveis Tombados, que você pode consultar aqui). Junto com o IPHAN (instituto do Patrimônio Histórico e Nacional, de abrangência Federal) e o DPH (Departamento do Patrimônio Histórico, do Município de São Paulo) cuidam de toda a parte de conservação e preservação e curadoria de nossos bens históricos.

CONPRESP - Site
CONPRESP – Site

COMAR (Comando Aéreo Regional)

Poucos sabem, mas qualquer projeto de edificação deve fazer uma consulta ao COMAR para saber se devido às rotas de aviões e helicópteros, o terreno possui limitação em sua altura total. Terrenos nos arredores de Aeroportos, principalmente, tem que atender à esses limites. Aqui você pode acessar a PORTARIA Nº 957/GC3, DE 9 DE JULHO DE 2015, que dispõe sobre o assunto.

Leia aqui uma matéria do Estadão sobre o assunto.

 

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DEPAVE (Departamento de Parques e Áreas Verdes)

Embora o nome sugira que o órgão trate de grandes áreas verdes, o DEPAVE é responsável pela análise de toda e qualquer vegetação presente dentro do lote. O Departamento possui um cadastro arbóreo da cidade e para qualquer projeto ser aprovado na Prefeitura deve ser apresentado um Levantamento Arbóreo. Em função desse levantamento, o DEPAVE indica quais árvores tem que ser mantidas (a maioria), quais podem ser removidas (quase nenhuma) e quais podem ser transplantadas (poucas), sempre em função da importância do indivíduo arbóreo para a qualidade ambiental da cidade.

Neste link você encontra um relatório sobre as áreas contaminadas do Município.

Neste link você acessa importantes infrmações sobre as espécies nativas de São Paulo, regras de manejo e compensação, etc.

DEPAVE - Site
DEPAVE – Site

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METRÔ, FERROVIA e RODOVIA

Saber por onde passam as linhas do Metrô – sejam subterrâneas ou de superfície – e Ferrovias é fundamental para se saber a viabilidade de um terreno. As chamadas “Faixas de domínio” são áreas laterais as pistas por onde passam as composições e são consideradas áreas non-aedificandi (áreas em que não é possivel construir).

A Lei Federal 6766 de 19 de dezembro de 1979, em seu artigo 4o (acesse aqui) estabelece em 15 metros a Faixa de domínio a ser respeitada:

“III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias,                              será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores                            exigências da legislação específica;”

Para Rodovias, é necessário consultar a Legislação de cada Estado/Município, mas as Faixas em geral chegam a 50 metros. Veja aqui.

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RIOS e LAGOS

Existe desde 1934 a Legislação Federal “Código de Águas” (acesse aqui) que difibe recuos mínimos nas Faixas de Domínio de rios, represas, lagoas, etc. Dentro do Zoneamento (LPUOS-2016) e do Código de Obras(COE- 2017) há faixas determinadas também – deve-se obedecer ao mais exigente. Deve-se consultar o Código Florestal, IBAMA e CONAMA.

Nascentes de rios, manguezais, APA`s possuem legislações específicas. Em geral, para projetos acadêmicos, considera-se o mínimo de 30 metros de área non-aedificandi a partir da margem do corpo dágua.

CORPO DE BOMBEIROS

Além das exigências do Código de Obras, nenhuma obra recebe o “habite-se” ou o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) se não estiver de acordo com as normas do Corpo de Bombeiros – as chamadas Instruções Técnicas (IT). Para consultá-las, clique aqui e depois em Segurança contra incêndio e pesquise as IT`s.

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Bombeiros - site
Bombeiros – site

ANVISA (Agência Nacional de Vigilância Sanitária)

Projetos que envolvam preparo e manuseio de alimentos (mercados, restaurantes, lanchonetes, etc), hospitais e clínicas, pet shops, etc. precisam atender a Normas específicas da ANVISA. Clique aqui e tenha acesso ao banco de dados do órgão.

ANVISA - site
ANVISA – site

NBR`s (Normas Brasileiras – Associação Brasileira de Normas Técnicas)

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Como já mencionamos em artigos anteriores, devido ao Código de Defesa do Consumidor (1992) e a explicitação no Código de Obras (2017) sobre  obrigatoriedade de se seguirem todas as normas técnicas relacionadas ao projeto e execução de obras, o profissional de arquitetura precisa estar sempre se atualizando: no momento existem mais de 1000 normas relacionadas à prática arquitetônica. Como estudantes, os alunos devem estar atentos às orientações de seus Professores quanto às principais normas a serem atendidas em cada projeto.

TOPOGRAFIA

A escolha do Terreno não deve levar em conta somente os Parâmetros de Ocupação do Solo. Vimos neste artigo uma série de fatores complementares ao PDE (2014), Zoneamento (2016), Código de Obras (2017), Planos Regionais e de Bairro, Operações Urbanas, Leis Federais, Estaduais e Municipais.

O terreno em si, além dos itens citados ao longo deste artigo, deve ser examinado através de um Levantamento Topográfico que terá que ter as mesmas medidas informadas na Certidão do Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, a Sondagem é fundamental para que se tenha conhecimento do Tipo de Solo presente no terreno; muitas vezes solos extremamente duros/rochosos ou extremamente moles/arenosos inviabilizam a construção, devido ao custo elevado das Fundações.

Para o estudante de Arquitetura, em seu projeto acadêmico, o tipo de solo e suas dimensões cartoriais não são informações relevantes. No entanto, como futuro profissional, o estudante deve ter isso sempre em mente.

 

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Estas informações são direcionadas a projetos acadêmicos – para projetos “da vida real” é indispensável a contratação de um Arquiteto para a verificação das necessidades de seu projeto e adequações a legislação de sua municipalidade.

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